Divorce et bien immobilier dans le canton de Vaud: vendre, racheter ou attendre?

Un divorce est l'une des épreuves les plus difficiles qu'un couple puisse traverser. Et lorsque vous êtes propriétaires d'un bien ensemble - une villa à Lutry, un appartement à Lausanne, une maison au bord du lac - la question du logement commun ajoute une couche de complexité à un moment déjà douloureux.

Que faire de ce bien qui était votre foyer? Qui reste, qui part? Peut-on s'entendre, ou faut-il passer par le tribunal?

Chez André Homes, nous accompagnons régulièrement des couples en instance de divorce dans la région du Lavaux et de la Côte vaudoise. Ce que nous observons, c'est que les meilleures décisions ne se prennent pas sous la pression émotionnelle du moment, mais avec une information claire sur les options disponibles. Cet article est fait pour ça.

Ce que disent les chiffres en Suisse

Avant de parler de votre situation spécifique, il est utile de savoir que vous n'êtes pas seuls dans cette situation.

En 2023, 15 600 divorces ont été prononcés en Suisse, selon l'Office fédéral de la statistique (OFS). Le taux de divortialité atteint 38,3 % - soit près de deux mariages sur cinq qui se terminent par une séparation. La durée moyenne d'un mariage avant divorce est de 15,7 ans, ce qui signifie que dans la grande majorité des cas, le couple a eu le temps d'acquérir un bien immobilier ensemble.

Dans les grandes villes comme Lausanne ou Genève, ce ratio monte encore : on estime qu'un mariage sur deux y prend fin. Et dans presque tous ces cas, la question de la propriété commune se pose de manière concrète et urgente.

Ce que ces chiffres signifient pour vous: des milliers de familles traversent exactement la même situation chaque année en Suisse. Des procédures existent, des professionnels sont formés pour vous accompagner, et des solutions adaptées à chaque configuration familiale et patrimoniale sont possibles.

Les trois options face à votre bien immobilier

Dans le canton de Vaud, lorsqu'un couple propriétaire se sépare, trois voies principales s'ouvrent. Aucune n'est universellement "la meilleure" - tout dépend de votre situation financière, de votre relation post-séparation, et du marché au moment de la décision.

Option 1: Vendre le bien et partager le produit

C'est l'option la plus fréquente, et souvent la plus propre émotionnellement. Vous vendez le logement commun, vous remboursez l'hypothèque, et vous vous partagez le solde selon votre régime matrimonial.

En Suisse, le régime ordinaire - la participation aux acquêts - s'applique par défaut. Les biens acquis pendant le mariage (dont votre bien immobilier commun) sont partagés à parts égales après liquidation des dettes.

Du produit de la vente, seront soustraits:

• Le remboursement du solde hypothécaire

• L'impôt sur les gains immobiliers (spécifique au canton de Vaud - voir ci-dessous)

• Les frais de notaire et de courtage

• Les éventuelles pénalités de résiliation anticipée de l'hypothèque

L'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud est un point important à ne pas négliger. Le taux varie selon la durée de possession du bien : plus vous avez détenu le bien longtemps, plus le taux est avantageux. En revanche, pour un bien détenu moins de deux ans, la fiscalité est significativement plus lourde. Si vous êtes dans cette situation, il peut être judicieux de consulter un conseiller fiscal avant de prendre votre décision.

Quand cette option est la bonne: lorsque ni l'un ni l'autre ne peut ou ne souhaite assumer seul le crédit hypothécaire, ou lorsque vous souhaitez tous les deux tourner la page et repartir chacun de votre côté.

Option 2: L'un des conjoints rachète les parts de l'autre

Cette option permet à l'un des époux de devenir seul propriétaire du bien, en rachetant la part de l'autre à sa valeur de marché. C'est une solution souvent choisie lorsque des enfants sont impliqués et que l'un des parents souhaite maintenir la stabilité du foyer familial.

Le processus implique:

1. Une estimation professionnelle et indépendante du bien, pour établir sa valeur actuelle de marché

2. La capacité du conjoint repreneur à assumer seul l'hypothèque - les banques appliquent un critère de solvabilité strict

3. Le versement de la soulte (la moitié de la valeur nette du bien) à l'autre partie

4. Une nouvelle inscription au Registre foncier au nom du seul propriétaire

Un point souvent sous-estimé: si la valeur du bien a considérablement augmenté depuis l'achat - ce qui est fréquent dans la région du Lavaux et sur la Côte vaudoise ces dernières années - la soulte peut représenter une somme très importante. Il est essentiel de faire appel à un expert reconnu pour l'estimation, afin d'éviter toute contestation ultérieure.

Quand cette option est la bonne: lorsqu'un des conjoints a la capacité financière d'assumer seul le bien, et lorsque le maintien de la stabilité familiale - notamment pour les enfants - est une priorité.

Option 3: Conserver le bien en copropriété (temporairement)

C'est l'option la moins recommandée par les professionnels du droit et de l'immobilier, mais elle peut être envisagée à titre transitoire. Les deux ex-époux restent copropriétaires du bien après le divorce, souvent dans l'attente d'un meilleur moment pour vendre - par exemple, attendre la majorité des enfants, ou profiter d'une fenêtre de marché plus favorable.

Les risques sont réels: qui paie quoi si l'un des deux ne peut plus assumer sa part? Que se passe-t-il en cas de saisie par un créancier de l'un des ex-époux? Comment décider de vendre si les deux parties ne s'entendent plus?

Quand elle peut être envisagée: uniquement dans le cadre d'un accord très précis, rédigé par un notaire, avec des règles claires sur la durée, les charges, et les conditions de vente future. Et idéalement, dans un contexte où la relation post-divorce reste suffisamment cordiale pour permettre une gestion commune sereine.

Un marché immobilier en votre faveur en 2025

Si vous vous trouvez dans la situation de devoir vendre, une bonne nouvelle: le marché immobilier suisse est en reprise en 2025.

Après trois années de ralentissement, les volumes de transactions ont progressé d'environ 7 % en 2025 par rapport à 2024. Les taux hypothécaires à long terme se sont stabilisés autour de 1,6-1,7 %, et la Banque nationale suisse a abaissé ses taux à plusieurs reprises entre 2024 et mi-2025. Les prix des appartements ont progressé de 3,1 % en 2025, et ceux des maisons individuelles de 2,4 %.

Dans la région Lavaux-Lutry-Lausanne, la demande reste structurellement forte, portée par la beauté du site, la proximité de Lausanne, et l'attractivité internationale de la région lémanique. Vendre dans ce contexte, même sous contrainte, c'est le faire dans de bonnes conditions de marché.

Pourquoi l'accompagnement d'une agence fait toute la différence

Ce n'est pas un hasard si les professionnels du divorce - avocats, notaires, juges - recommandent systématiquement de faire appel à une agence immobilière dans ce type de situation. Et ce n'est pas seulement pour l'expertise technique de l'estimation ou de la commercialisation.

C'est aussi parce qu'une agence joue un rôle de tiers neutre entre deux parties qui ne s'entendent parfois plus du tout.

Dans une vente de divorce, les deux ex-époux sont techniquement vendeurs. Mais leurs intérêts peuvent diverger: l'un veut vendre vite, l'autre veut attendre une meilleure offre. L'un veut accepter l'offre reçue, l'autre la refuse. L'un pense que le bien vaut plus, l'autre veut en finir.

Une agence professionnelle apporte:

• Une estimation objective et documentée, que les deux parties peuvent accepter comme référence

• Une interface de communication neutre avec les acheteurs potentiels

• Un cadre clair pour les visites, les négociations et la signature

• Un accompagnement jusqu'à la transaction chez le notaire

Chez André Homes, nous avons l'habitude de travailler avec des vendeurs qui ne partagent plus le même toit, ni parfois le même avocat. Notre rôle est de protéger les intérêts des deux parties, de faciliter la transaction, et de vous permettre - à l'un comme à l'autre - d'avancer.

Les questions à vous poser avant de décider

Avant de choisir votre option, voici les questions essentielles:

• Qui peut assumer seul l'hypothèque? Votre banque peut vous donner une réponse rapide.

• Depuis combien de temps détenez-vous le bien? La fiscalité vaudoise sur les gains immobiliers varie fortement selon la durée de possession.

• Quelle est la valeur actuelle du bien? Une estimation professionnelle est indispensable - que vous vendiez ou que vous rachatiez.

• Y a-t-il des enfants mineurs? Leur situation peut influencer la décision du juge sur le logement pendant la procédure.

• Votre relation post-divorce permet-elle une gestion commune temporaire? Si non, évitez la copropriété transitoire.

Ce que nous vous proposons

Si vous êtes propriétaires dans la région du Lavaux, de la Côte vaudoise, ou de l'agglomération lausannoise, André Homes peut vous accompagner dès le début de votre démarche.

Nous proposons une estimation confidentielle et gratuite de votre bien, sans engagement. Cette estimation vous permettra de connaître la valeur actuelle de votre propriété - une information indispensable quelle que soit la direction que vous choisirez.

Nous travaillons avec discrétion, dans le respect de la situation personnelle de chaque client. Et parce qu'un divorce est avant tout un moment de vie difficile, notre engagement est d'abord humain: vous informer clairement, vous accompagner avec respect, et vous aider à prendre les bonnes décisions au bon moment.

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